Óli Björn Kárason, formaður þingflokks Sjálfstæðisflokksins:
Um það verður ekki deilt að ástand á húsnæðismarkaði, ekki síst á höfuðborgarsvæðinu, er óviðunandi. Markaðurinn er í ójafnvægi, hvort heldur litið er til framboðs og eftirspurnar íbúða til eignar eða leigu. Í raun er valfrelsi fólks í húsnæðismálum skert. Þeir sem vilja kaupa neyðast til að leigja og þeir sem vilja fremur leigja eru þvingaðir til skuldsetningar og kaupa á íbúð.
Að eiga þak yfir höfuðið er ein af grunnþörfum okkar allra. Húsnæðisöryggi skiptir ekki minna máli en að hafa sæmilega vinnu. Það skiptir því alla miklu að húsnæðismarkaðurinn sé heilbrigður – að jafnvægi sé á hverjum tíma milli framboðs og eftirspurnar.
Hér skal það látið liggja á milli hluta hvaða ástæður eru fyrir þeim augljósa vanda sem glímt er við. Eins og svo oft áður vilja fæstir kannast við ábyrgðina en eru tilbúnir til að grafa djúpt í gamlar kistur í þeirri von að þar finnist verkfæri sem auðvelda lausn vandans. Kannski er það vegna mikilvægis húsnæðismarkaðarins sem margir stjórnmálamenn eiga erfitt með að sætta sig við að lögmáli framboðs og eftirspurnar verður ekki breytt í sölum Alþingis, í ráðhúsum eða við samningaborð aðila vinnumarkaðarins. Ekki frekar en þyngdarlögmálinu.
Fyrsta skrefið að leiguþaki
Fyrir Alþingi liggur stjórnarfrumvarp þar sem m.a. er lögð sú skylda á leigusala að skrásetja alla leigusamninga í opinberan gagnagrunn á vegum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Leigusala verður einnig skylt, nái frumvarpið fram að ganga, að afskrá samninga og skrá sérstaklega ef breytingar verða á leiguverði á leigutímanum sem ekki hafa verið tilgreindar í leigusamningi frá upphafi. Ef leigusali verður ekki við þessari skyldu, eru lagðar á hann stjórnvaldssektir. Þannig er í raun aðkoma ríkisins að gerð leigusamninga gerð að skilyrði fyrir gildi þeirra og breytingum sem kunna að verða gerðar á leigutímanum. Ríkið er sem sagt að taka að sér sérstakt eftirlitshlutverk með gerð einkaréttarlegra samninga milli frjálsra einstaklinga.
Markmið frumvarpsins er að tryggja að upplýsingar ríkisvaldsins um leigumarkaðinn séu sem réttastar á hverjum tíma. Hægt sé að fylgjast með ýmsu á leigumarkaði, ekki síst þróun leiguverðs. Tekið er fram í greinargerð að þeim upplýsingum, sem safnast í hinn opinbera gagngrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar við lögþvingaða skráningu allra leigusamninga, sé ætlað að verða grundvöllur frekari breytinga á húsaleigulögum á kjörtímabilinu, til að bæta húsnæðisöryggi og réttarstöðu leigjenda. Undirliggjandi virðist því miður vera löngunin að koma á verðlagsþaki á leigu – leiguþaki.
Líklega er mikið til í því að leigumarkaðurinn á Íslandi sé í mörgu vanþroskaður. Ástæða þess er ekki skortur á opinberu eftirliti, heldur fremur skortur á hentugum byggingarlóðum og íþyngjandi reglum. Opinber skráningarskylda breytir litlu fyrir stór leigufélög (gæti raunar aukið samkeppnisforskot þeirra) en getur haft verulega neikvæð áhrif á einstaklinga.
Samkvæmt tölum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er stærsti hluti leigjenda í húsnæði í eigu einstaklinga eða tæp 42%. Þetta hlutfall hefur hækkað úr 35% árið 2018. Næst á eftir koma leigjendur sem leigja af ættingjum og vinum eða 18%. Hlutfall einkarekinna leigufélaga mælist um 10%, óhagnaðardrifinna um 4,6%, sveitarfélaga 10,2% og stúdentagarða 8,6%.
Frumvarpið mun fyrst og síðast hafa áhrif á 60% leigumarkaðarins – einstaklinga sem leigja út íbúð til óskyldra eða ættingja. Auknar skyldur, aukin skriffinnska samhliða víðtækri upplýsingaöflun ríkisins um ástand leiguhúsnæðis, (m.a. með ljósmyndun sem skal skila inn í gagnagrunninn), og hætta á sektum mun draga úr vilja fólks til að leggja út í þann leiðangur að leigja út húsnæði. Það svarar ekki lengur kostnaði og fyrirhöfnin er of mikil. Fjölmargir taka því líklega ákvörðun um að hætta útleigu íbúða – framboðið dregst saman og verð hækkar. Það kemur fyrst og síðast niður á þeim sem þurfa eða vilja vera á leigumarkaði.
Við getum sagt að afleiðingin verði lítið sýnidæmi um hvað gerist ef verðlagshöft verða innleidd á leiguverð en krafa um leiguþak er undirliggjandi í málflutningi margra.
Skilvirk leið til að eyðileggja borg
Nóbelsverðlaunahafinn Gunnar Myrdal, sem oft er sagður arkitekt hugmyndafræði sænskra jafnaðarmanna í velferðarmálum, hélt því fram að þak á leiguverð sé eitt skýrasta dæmið um vonda stjórnarstefnu í mörgum vestrænum löndum. Assar Lindbeck, landi Myrdals og einn áhrifamesti hagfræðingur Svíþjóðar í áratugi, var sannfærður um að oft sé leiguþak skilvirkasta leiðin til að eyðileggja borg fyrir utan loftárásir.
Sem sagt: Andstaða hagfræðinga við að koma á leiguþaki er þvert á hugmyndafræði og er kannski eitt af því fáa sem sameinar þá. Þak á leiguverð er afleit hugmynd. Góður hugur snýst upp í andhverfu sína; dregur úr gæðum íbúðarhúsnæðis, framboðið minnkar, eftirspurn eykst og skorturinn verður meiri.
Hér verður ekki gert lítið úr því að góður ásetningur sé að baki, þegar barist er fyrir því að setja þak á leigu. Viljinn til að standa þétt við bakið á þeim sem lakast standa er ríkur. En lækningin verður verri en sjúkdómurinn – þetta hefur sagan ítrekað sýnt og sannað. Tilraunir hins opinbera til að stýra verðlagi enda alltaf með ósköpum og valda meiri skaða en glímt er við. Verðþak á vöru og þjónustu leiðir óhjákvæmilega til skorts. Framboðið dregst saman en eftirspurn eykst. Þetta leystu ráðamenn í löndum sósíalista með biðröðum og skömmtunum. Gömul skilgreining á muninum milli sósíalisma og markaðsbúskapar er kaldhæðin en einföld og skiljanleg: Undir skipulagi sósíalismans þarft þú að bíða eftir brauðinu. Undir skipulagi markaðsbúskapar, með öllum sínum göllum, bíður brauðið eftir þér.
Hið öfugsnúna við leiguþak, sem ætlað er að verja þá sem hafa úr minnstu að spila, er að það þjónar oftar en ekki þeim sem betur eru settir. Hálaunafólk á leigumarkaði nýtur þess að verðþak sé í gildi á sama tíma og láglaunafólk á í erfiðleikum að finna hentugar íbúðir. Framboð íbúða dregst saman; eigendur leiguhúsnæðis hætta að leigja út, þar sem það svarar ekki kostnaði og fjárfestar beina fjármunum í önnur, arðbærari verkefni. Gæðum húsnæðis hrakar, þar sem viðhald íbúða í útleigu situr á hakanum.
Sú hætta er raunverulega fyrir hendi að stjórnvöld grípi til ráðstafana og lagasetningar sem gerir slæmt ástand verra, eða eins og segir: Vegurinn til glötunar er oft varðaður góðum ásetningi.
Greinin birtist í Morgunblaðinu 1. júní 2022.