Vond staða gerð verri

Óli Björn Kárason, formaður þingflokks Sjálfstæðisflokksins:

Um það verður ekki deilt að ástand á hús­næðismarkaði, ekki síst á höfuðborg­ar­svæðinu, er óviðun­andi. Markaður­inn er í ójafn­vægi, hvort held­ur litið er til fram­boðs og eft­ir­spurn­ar íbúða til eign­ar eða leigu. Í raun er val­frelsi fólks í hús­næðismál­um skert. Þeir sem vilja kaupa neyðast til að leigja og þeir sem vilja frem­ur leigja eru þvingaðir til skuld­setn­ing­ar og kaupa á íbúð.

Að eiga þak yfir höfuðið er ein af grunnþörf­um okk­ar allra. Hús­næðis­ör­yggi skipt­ir ekki minna máli en að hafa sæmi­lega vinnu. Það skipt­ir því alla miklu að hús­næðismarkaður­inn sé heil­brigður – að jafn­vægi sé á hverj­um tíma milli fram­boðs og eft­ir­spurn­ar.

Hér skal það látið liggja á milli hluta hvaða ástæður eru fyr­ir þeim aug­ljósa vanda sem glímt er við. Eins og svo oft áður vilja fæst­ir kann­ast við ábyrgðina en eru til­bún­ir til að grafa djúpt í gaml­ar kist­ur í þeirri von að þar finn­ist verk­færi sem auðvelda lausn vand­ans. Kannski er það vegna mik­il­væg­is hús­næðismarkaðar­ins sem marg­ir stjórn­mála­menn eiga erfitt með að sætta sig við að lög­máli fram­boðs og eft­ir­spurn­ar verður ekki breytt í söl­um Alþing­is, í ráðhús­um eða við samn­inga­borð aðila vinnu­markaðar­ins. Ekki frek­ar en þyngd­ar­lög­mál­inu.

Fyrsta skrefið að leiguþaki

Fyr­ir Alþingi ligg­ur stjórn­ar­frum­varp þar sem m.a. er lögð sú skylda á leigu­sala að skrá­setja alla leigu­samn­inga í op­in­ber­an gagna­grunn á veg­um Hús­næðis- og mann­virkja­stofn­un­ar. Leigu­sala verður einnig skylt, nái frum­varpið fram að ganga, að af­skrá samn­inga og skrá sér­stak­lega ef breyt­ing­ar verða á leigu­verði á leigu­tím­an­um sem ekki hafa verið til­greind­ar í leigu­samn­ingi frá upp­hafi. Ef leigu­sali verður ekki við þess­ari skyldu, eru lagðar á hann stjórn­valds­sekt­ir. Þannig er í raun aðkoma rík­is­ins að gerð leigu­samn­inga gerð að skil­yrði fyr­ir gildi þeirra og breyt­ing­um sem kunna að verða gerðar á leigu­tím­an­um. Ríkið er sem sagt að taka að sér sér­stakt eft­ir­lits­hlut­verk með gerð einka­rétt­ar­legra samn­inga milli frjálsra ein­stak­linga.

Mark­mið frum­varps­ins er að tryggja að upp­lýs­ing­ar rík­is­valds­ins um leigu­markaðinn séu sem rétt­ast­ar á hverj­um tíma. Hægt sé að fylgj­ast með ýmsu á leigu­markaði, ekki síst þróun leigu­verðs. Tekið er fram í grein­ar­gerð að þeim upp­lýs­ing­um, sem safn­ast í hinn op­in­bera gagn­gr­unn Hús­næðis- og mann­virkja­stofn­un­ar við lögþvingaða skrán­ingu allra leigu­samn­inga, sé ætlað að verða grund­völl­ur frek­ari breyt­inga á húsa­leigu­lög­um á kjör­tíma­bil­inu, til að bæta hús­næðis­ör­yggi og rétt­ar­stöðu leigj­enda. Und­ir­liggj­andi virðist því miður vera löng­un­in að koma á verðlagsþaki á leigu – leiguþaki.

Lík­lega er mikið til í því að leigu­markaður­inn á Íslandi sé í mörgu vanþroskaður. Ástæða þess er ekki skort­ur á op­in­beru eft­ir­liti, held­ur frem­ur skort­ur á hent­ug­um bygg­ing­ar­lóðum og íþyngj­andi regl­um. Op­in­ber skrán­ing­ar­skylda breyt­ir litlu fyr­ir stór leigu­fé­lög (gæti raun­ar aukið sam­keppn­is­for­skot þeirra) en get­ur haft veru­lega nei­kvæð áhrif á ein­stak­linga.

Sam­kvæmt töl­um Hús­næðis- og mann­virkja­stofn­un­ar er stærsti hluti leigj­enda í hús­næði í eigu ein­stak­linga eða tæp 42%. Þetta hlut­fall hef­ur hækkað úr 35% árið 2018. Næst á eft­ir koma leigj­end­ur sem leigja af ætt­ingj­um og vin­um eða 18%. Hlut­fall einka­rek­inna leigu­fé­laga mæl­ist um 10%, óhagnaðardrif­inna um 4,6%, sveit­ar­fé­laga 10,2% og stúd­entag­arða 8,6%.

Frum­varpið mun fyrst og síðast hafa áhrif á 60% leigu­markaðar­ins – ein­stak­linga sem leigja út íbúð til óskyldra eða ætt­ingja. Aukn­ar skyld­ur, auk­in skriffinnska sam­hliða víðtækri upp­lýs­inga­öfl­un rík­is­ins um ástand leigu­hús­næðis, (m.a. með ljós­mynd­un sem skal skila inn í gagna­grunn­inn), og hætta á sekt­um mun draga úr vilja fólks til að leggja út í þann leiðang­ur að leigja út hús­næði. Það svar­ar ekki leng­ur kostnaði og fyr­ir­höfn­in er of mik­il. Fjöl­marg­ir taka því lík­lega ákvörðun um að hætta út­leigu íbúða – fram­boðið dregst sam­an og verð hækk­ar. Það kem­ur fyrst og síðast niður á þeim sem þurfa eða vilja vera á leigu­markaði.

Við get­um sagt að af­leiðing­in verði lítið sýni­dæmi um hvað ger­ist ef verðlags­höft verða inn­leidd á leigu­verð en krafa um leiguþak er und­ir­liggj­andi í mál­flutn­ingi margra.

Skil­virk leið til að eyðileggja borg

Nó­bels­verðlauna­haf­inn Gunn­ar Myr­dal, sem oft er sagður arki­tekt hug­mynda­fræði sænskra jafnaðarmanna í vel­ferðar­mál­um, hélt því fram að þak á leigu­verð sé eitt skýr­asta dæmið um vonda stjórn­ar­stefnu í mörg­um vest­ræn­um lönd­um. Ass­ar Lind­beck, landi Myr­dals og einn áhrifa­mesti hag­fræðing­ur Svíþjóðar í ára­tugi, var sann­færður um að oft sé leiguþak skil­virk­asta leiðin til að eyðileggja borg fyr­ir utan loft­árás­ir.

Sem sagt: Andstaða hag­fræðinga við að koma á leiguþaki er þvert á hug­mynda­fræði og er kannski eitt af því fáa sem sam­ein­ar þá. Þak á leigu­verð er af­leit hug­mynd. Góður hug­ur snýst upp í and­hverfu sína; dreg­ur úr gæðum íbúðar­hús­næðis, fram­boðið minnk­ar, eft­ir­spurn eykst og skort­ur­inn verður meiri.

Hér verður ekki gert lítið úr því að góður ásetn­ing­ur sé að baki, þegar bar­ist er fyr­ir því að setja þak á leigu. Vilj­inn til að standa þétt við bakið á þeim sem lak­ast standa er rík­ur. En lækn­ing­in verður verri en sjúk­dóm­ur­inn – þetta hef­ur sag­an ít­rekað sýnt og sannað. Til­raun­ir hins op­in­bera til að stýra verðlagi enda alltaf með ósköp­um og valda meiri skaða en glímt er við. Verðþak á vöru og þjón­ustu leiðir óhjá­kvæmi­lega til skorts. Fram­boðið dregst sam­an en eft­ir­spurn eykst. Þetta leystu ráðamenn í lönd­um sósí­al­ista með biðröðum og skömmt­un­um. Göm­ul skil­grein­ing á mun­in­um milli sósí­al­isma og markaðsbú­skap­ar er kald­hæðin en ein­föld og skilj­an­leg: Und­ir skipu­lagi sósí­al­ism­ans þarft þú að bíða eft­ir brauðinu. Und­ir skipu­lagi markaðsbú­skap­ar, með öll­um sín­um göll­um, bíður brauðið eft­ir þér.

Hið öf­ug­snúna við leiguþak, sem ætlað er að verja þá sem hafa úr minnstu að spila, er að það þjón­ar oft­ar en ekki þeim sem bet­ur eru sett­ir. Há­launa­fólk á leigu­markaði nýt­ur þess að verðþak sé í gildi á sama tíma og lág­launa­fólk á í erfiðleik­um að finna hent­ug­ar íbúðir. Fram­boð íbúða dregst sam­an; eig­end­ur leigu­hús­næðis hætta að leigja út, þar sem það svar­ar ekki kostnaði og fjár­fest­ar beina fjár­mun­um í önn­ur, arðbær­ari verk­efni. Gæðum hús­næðis hrak­ar, þar sem viðhald íbúða í út­leigu sit­ur á hak­an­um.

Sú hætta er raun­veru­lega fyr­ir hendi að stjórn­völd grípi til ráðstaf­ana og laga­setn­ing­ar sem ger­ir slæmt ástand verra, eða eins og seg­ir: Veg­ur­inn til glöt­un­ar er oft varðaður góðum ásetn­ingi.

Greinin birtist í Morgunblaðinu 1. júní 2022.